Estimad@s amig@s
“La bilis no facilita los negocios.”
Sinopsis
El sector inmobiliario tiene un carácter transversal que afecta a múltiples sectores de la economía española ya que es una de las principales formas de ahorro de la población, atrae la inversión de fondos institucionales y privados, es también un recurso significativo de las administraciones locales y es una de las principales áreas de atención de la inversión crediticia del sistema finan¬ciero. Resulta ser una actividad económica apasionante con enfermedades crónicas, escándalos periódicos, periodos de crecimiento exagerado y crisis profundas como la que se vive en estos momentos.
Mikel Echavarren, con más de 25 años de dedicación profesional al sector inmobiliario, aborda en este libro el reto de ofrecer al lector un resumen claro y directo de las principales claves que explican el funcionamiento del mismo, así como de reflexiones personales y profundas sobre sus errores y las reco¬men¬daciones de mejora a los diferentes agentes que participan en el mismo.
En resumidas cuentas, se trata de un libro de obligada lectura para todos aque¬llos profesionales que se relacionan directa o indirectamente con la actividad del sector y también para quienes quieran acercarse a conocerlo; en un momento como el actual, en el que en su conjunto aparece como fuente de todos los males de la situación económica. La lectura del libro puede permitir identificar las estrategias y formas de gestión más adecuadas para evitar errores y construir un sector más racional y eficiente.
“No almonedes tanto tu negocio.”
Prólogo
El sector inmobiliario periódicamente se sale de sus cauces y nos sorprende como si nunca anteriormente hubiera pasado. Sus crisis son tan fuertes como intensas sus recuperaciones. Pero nosotros una y otra vez, ante cada recuperación nos olvidamos de la crisis que la procedió. Nada se consigue lamentándonos por lo que ocurre, y mucho si fuéramos capaces de aprender la lección. Son lecciones que dejan profundas heridas, pero que apenas cicatrizadas nos olvidamos de su existencia, analizar por qué tenemos estas cicatrices en el curtido cuerpo de nuestras empresas, es un ejercicio de responsabilidad, que todo empresario en boom y en crisis debe realizar.
Luis Maria Arredondo Malo,Presidente de Santander Global Property
“Los negocios son el dinero de los demás.”
Del negocio inmobiliario a la industria inmobiliaria, de vender productos a vender servicios. Cómo en casi todos los sectores hemos pasado de vender cajas a vender servicios asociados a estas. Ese podría ser un buen nicho para poder dar salida al exceso de oferta en el mercado de la vivienda en España en la actualidad.
Mikel Echavarren hace una interesante foto al sector inmobiliario partiendo de los fundamentos del negocio, pasa a desgranar los agentes que participan en este, y cierra hablando de los errores del pasado y del presente, de las entidades financieras, empresas, empresarios, administraciones públicas, etc.
“En materia de negocios,
nada hay más efectivo mientras no están terminados.”
El mercado inmobiliario utiliza distintas referencias y conceptos de rentabilidad para analizar las inversiones y la viabilidad de sus proyectos. La mayoría de las referencias a rentabilidades objetivo en este sector se refieren a porcentajes calculados de forma estática, como mera división del beneficio o la renta anual sobre la inversión estimada.
En un mercado sin barreras de entrada como el inmobiliario, resulta más compleja la concreción de algunas estrategias de negocio que son mucho más aplicables a otros sectores. La diversificación en productos, la especialización en conocimiento, tecnología e innovación, por ejemplo, pueden resultar estrategias gravosas y frustrantes en una actividad, como la inmobiliaria, en la que se desconoce quiénes serán los competidores en los próximos años, donde los clientes no son repetitivos y la calidad tiene una apreciación muy relativa por parte de los consumidores.
Cuando el mercado inmobiliario entra en recesión, cualquier esfuerzo en comunicación suele caer en el desierto de una demanda inexistente, que solo valora la ubicación, el precio y la financiación asociada al producto. Y, adicionalmente, el marketing general constituye en esos momentos uno de los costes operativos susceptibles de reducción inmediata.
La diversificación geográfica en el sector inmobiliario es más geográfica que diversificación. No mitiga en la mayoría de los casos los riesgos que pretende disminuir, muchas veces incrementa los mismos y casi siempre dispara los costes de gestión y de estructura.
El coctel que conforman los muy elevados márgenes, la ausencia de barreras de entrada, la gestión de la información en un mercado opaco y el dinero fácil, configuran el `perfil de muchos de los intermediarios que pululan en torno a las oportunidades inmobiliarias como las moscas atraídas por la miel.
La financiación ajena se convirtió en una materia prima más del sector inmobiliario. Muchas veces fue la principal motivación de operaciones excesivamente apalancadas, al comprar otras empresas inmobiliarias, desarrollar centros comerciales o comprar edificios en explotación.
Los ayuntamientos y las comunidades autónomas determinan a través de instrumentos del planeamiento urbanístico qué usos y edificabilidades se pueden desarrollar en los distintos ámbitos del territorio bajo su competencia. Esa determinación de qué se puede hacer en cada solar, en cada ámbito, en cada uno de los terrenos de un municipio sería del todo punto razonable si respondiera estrictamente a las necesidades de desarrollo económico y social de cada pueblo y cada ciudad, en el contexto de un plan estratégico regional que armonice, esos objetivos y contribuya al desarrollo armónico de aéreas más amplias.
La realidad ha sido muy distinta. Muchos ayuntamientos han actuado de forma unilateral y con el objetivo de conseguir el máximo desarrollo de su población y su actividad económica. La tutela supramunicipal que debería haber ejercido las comunidades autónomas, ha sido escasa y, de existir, tardía en tiempo.
El mercado inmobiliario tiene una muy mala imagen ante la opinión pública, alimentada por escándalos periódicos que salpican a gestores de administraciones locales, partidos políticos y empresarios. Mas que calificarlo de mercado corrupto, lo he querido señalar como un mercado corruptor en el que existen múltiples vías y posibilidades de acceso a un rápido enriquecimiento que pueden afectar al comportamiento de algunos agentes que trabajan e influyen en dicho sector.
Los factores que intervienen en los cantos de sirena del mercado inmobiliario, que pueden arrastrar a profesionales, políticos y empresarios a comportamientos ilícitos o cuanto menos poco éticos podríamos resumirlos en los siguientes:
A. Generación de de beneficios
B. Dependencia de decisiones de terceros
C. Uso de información privilegiada
D. Falta de objetividad en el valor de los activos inmobiliarios
Demasiados errores se han cometido en aras de la expansión geográfica de algunas entidades financieras en su asociación con promotores inmobiliarios que aportaban fundamentalmente el acceso a bolsas de suelo.
La crisis financiera e inmobiliaria actual ha puesto de manifiesto muchas de las debilidades del sector inmobiliario español, tanto estructurales como respecto a la gestión. Probablemente muchas de las lecciones aprendidas en esta crisis no podrán ser aplicadas en el futuro por un porcentaje importante del actual sector promotor, que se encuentra herido de muerte y con muy escasas posibilidades de supervivencia.
Necesitamos que el sector inmobiliario mantenga una actividad acorde con las necesidades de la demanda, sin los sobresaltos periódicos que afectan a toda la economía en su conjunto. lo contrario sería una insensatez por parte de los poderes públicos y los agentes que operan en el sector inmobiliario.
“Todos tenemos pensamientos necios:
sólo que el sabio se los calla.”
Wilhelm Busch
“Todos los errores están basados en una verdad de la que se abusa.”
Recibid un cordial saludo
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